Muitos
comerciantes e franqueadores acreditam que a sublocação resolverá seus
problemas, principalmente no que se refere à preservação do ponto comercial. É
de suma importância ressaltar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa
do locador e, uma vez autorizada, seguirá o mesmo rumo da locação.
Havendo
a concordância, o locatário passará a ser denominado sublocador. Além do mais,
algumas regras devem ser observadas, com muita atenção, conforme preceitua a
Lei do Inquilinato.
A
sublocação é um contrato de natureza acessória e segue a sorte da locação,
sendo certo que, se rescindida a locação, por qualquer motivo que seja, a
sublocação também o será, ficando assegurado o direito de indenização do
sublocatário contra o sublocador (artigo 15 da lei do Inquilinato).
O
artigo 21 da Lei do Inquilinato e seu parágrafo único é claro no sentido de que
o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação e que o seu
descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele
estabelecidos.
A
falta de conhecimento por parte daqueles que sublocam seus imóveis,
principalmente neste sentido, vem lhes causando sérios problemas.
No
caso de sublocação total do imóvel, o direito à ação renovatória (que visa
preservar o fundo de comércio) somente poderá ser exercido, exclusivamente,
pelo sublocatário, pois este é o seu detentor (artigo 51 da mesma lei).
Quanto
aos prazos existem determinações específicas, como por exemplo: quando o prazo
da locação principal acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário
deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória, gerando apenas entre
eles os efeitos da referida ação.
Caso
contrário, o sublocatário deverá acionar tanto o seu sublocador, como o locador
e, renovado o contrato, desaparecerá a figura do sublocador, nascendo relação
direta entre sublocatário e locador.
O
artigo 71 da Lei do Inquilinato, em seu parágrafo único, deixa expresso que a
“proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação
originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará
diretamente obrigado à renovação.”
Nas
ações de despejo, existem, também, muitos pontos a serem observados, tais como:
A
lei confere ao sublocatário, qualquer que seja o fundamento da ação, além da
obrigação de ser cientificado, o direito de intervir no processo, como
assistente.
E
mais, no caso de inadimplência do locatário, o sublocatário tem
responsabilidade subsidiária perante o locador e responde à ele pela
importância que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem
durante a lide.
Uma
vez notificado do débito do locatário perante o locador, o sublocatário deverá
passar a pagar diretamente ao locador os alugueres devidos.
“Podem
se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele
que suceder ao locatário. (...) "Assim, é possível a purgação da mora em
ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por
terceiro." (Prof. Irineu e William Pedrotti - fls. 463, 464).
Caso
o sublocatário, pague a dívida do sublocador, passará a figurar como seu credor
no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel.
Sendo assim, o locatário que
pretende sublocar seu espaço comercial, desde que haja autorização expressa do
locador, deve tomar estes cuidados básicos antes de procedê-la.
O
alerta é também no sentido de que muitos locadores estão rescindindo os
contratos de locação com seus locatários, tanto no que diz respeito às locações
em rua como em Shopping Centers, em virtude deste desconhecimento ou, em muitos
casos, exigindo novamente as “luvas” e/ou aumentando consideravelmente o valor
do aluguel, em “troca” de não se utilizarem deste procedimento.
Fonte:
http://www.incorporativa.com.br/mostranews.php?id=6575
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